《財經(jīng)》：現(xiàn)在全國居民人均住房建筑面積大幅度提高，已經(jīng)達到40.8平方米。另外，根據(jù)劍橋大學的調(diào)查，中國家庭的平均居住面積超過120平方米，高于荷蘭、德國、日本、愛爾蘭、英國等國。有觀點據(jù)此認為，中國的家庭住房面積已經(jīng)超過了部分發(fā)達國家，房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)飽和，你同意這種說法嗎？

李鐵：我有不同的觀點。

需要看到，中國的城鎮(zhèn)化潛力還沒有被完全釋放。

由于統(tǒng)計口徑的問題，城鎮(zhèn)戶籍居民的住房面積被壓低。原因在于，按常住人口統(tǒng)計和按戶籍人口統(tǒng)計的城鎮(zhèn)居民人均住房面積是不同的。常住口徑下，城鎮(zhèn)居民人均住房面積是36.6平方米，而按戶籍口徑統(tǒng)計則是50.9平方米；農(nóng)村居民人均住房面積在常住口徑下是45.8平方米，在戶籍口徑下是33.2平方米。可見，用常住人口來計算，明顯壓低了城鎮(zhèn)居民人均住房面積，而抬高了農(nóng)村居民的人均住房面積；反之，在戶籍口徑下，城鎮(zhèn)居民人均住房面積明顯提高了，而農(nóng)村居民人均住房面積則被壓低了。

需要看到，未來城鎮(zhèn)人口增長對住房的需求潛力巨大。當前，中國的城鎮(zhèn)化率已達58.5%，城鎮(zhèn)人口達8.13億。

《財經(jīng)》：你提到未來城鎮(zhèn)增長人口的住房需求巨大，能具體談談有哪幾類的需求嗎？這些需求會對房地產(chǎn)帶來什么影響？

李鐵：其一，當前有2.8億的存量農(nóng)業(yè)轉移人口和0.7億多的城鎮(zhèn)間流動人口，兩者合計約3.5億，他們在城鎮(zhèn)肯定會有巨大的住房需求。其二，如果城鎮(zhèn)化率繼續(xù)以每年1個百分點的速度增長，到2030年城鎮(zhèn)人口達到約10億，這意味著未來還會有約2億的增量城鎮(zhèn)人口，他們從農(nóng)村轉移到城鎮(zhèn)的過程中，也會產(chǎn)生大量的住房需求。

可見，我們有近5億人口要進入城鎮(zhèn)生活就業(yè)，這種空間上的大挪移，意味著房地產(chǎn)發(fā)展還遠遠沒有到頭，還有巨大的潛力沒有釋放出來。

《財經(jīng)》：這些可以說是增量的需求，對于既有城鎮(zhèn)人口是否也存在一些存量的需求？

李鐵：存量的需求也是很巨大的。

首先，城市住房更新?lián)碛芯薮鬂摿ΑＳ慕ㄖ骄鶋勖?32年，美國是74年，日本100年以上，而中國的建筑平均壽命僅25年－30年。中國不僅城鎮(zhèn)住房平均壽命低，農(nóng)村住房平均壽命更低。這就意味著，未來城鎮(zhèn)危舊住房改造、農(nóng)村住房更新不可避免。

因此，除了空間挪移產(chǎn)生的需求外，建筑業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)還要承擔巨大的住房更新改造任務。

其次，消費升級對住房需求也有很大影響。

根據(jù)國際上的城市化發(fā)展規(guī)律，城市核心區(qū)住房改造的難度加大、能力在減小，而在郊區(qū)新建住房更容易實施。

同時，在人均收入水平大幅度提高的前提下，在都市圈城市中心城區(qū)已經(jīng)擁有一套房，還需要在郊區(qū)有第二套住房，這已成為城市家庭住房改善的剛性需求，這是我們經(jīng)過長期調(diào)查得出的結論。20多年前，一位巴黎的朋友告訴我，他在巴黎市區(qū)內(nèi)有一套六七十平方米的房子，但是他還得在郊區(qū)有一個面積更大的房子。這種現(xiàn)象在北京、上海、廣州、深圳都相對普遍。所以住房郊區(qū)化已經(jīng)成為一個趨勢。有研究表明，北京五環(huán)以外的新建商品住宅成交量占92.3%，未來郊區(qū)化的情況還會繼續(xù)延伸，房地產(chǎn)空間上會呈現(xiàn)從五環(huán)到六環(huán)、到七環(huán)的態(tài)勢，這也是我們要重視的空間變量之一。

《財經(jīng)》：還有不少人購買房屋是出于投資的考慮。

李鐵：住房的投資屬性在強化，是另外一個值得正視的現(xiàn)實。

如果你有100萬元現(xiàn)金，是會選擇存入銀行，還是投入股市，抑或是用于購買住房？這是人的最清醒、最明智的選擇。因為人民幣可能會貶值，那么如果將錢存放在銀行里，錢肯定會越來越不值錢；如果把錢投放在股市，股市處于長期熊市，大多數(shù)人沒有這個投資意愿，想靠股市投資來實現(xiàn)增值也不現(xiàn)實；如果投資購買住房會怎么樣呢？在城鎮(zhèn)化大趨勢下，城鎮(zhèn)基礎設施投入和改造的增加，預示著土地在升值，這種土地升值是積極的，也是合理的。需要注意的是，投資性需求不是投機性需求，而且投機性需求已經(jīng)被限購限貸遏制，現(xiàn)在要說有大量的投機性需求購買住房已經(jīng)不現(xiàn)實了。可以說，投資性住房是城市居民消費的非常合理的選擇。

還有一點，買房置地是中國人的歷史傳統(tǒng)。

不能否認，在中國，無論是城里人還是農(nóng)村人，置辦房產(chǎn)有著悠久的歷史文化淵源。農(nóng)村年輕人結婚了，要買房、蓋房，城里的年輕人要結婚，家里也會給他們買房。

基于以上的分析可以知道，在城鎮(zhèn)化加速的大趨勢下，在空間大挪移的格局下，在城市需要更新改造的前提下，房地產(chǎn)市場還有非常大的發(fā)展空間。所以說，認為當前房地產(chǎn)市場衰落的判斷是不成立的，只是暫時遇到了困難。

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