“中國房地產市值65萬億美元，超美、日、歐房地產總值”，最近網紅房地產商人潘石屹的這番話刷屏網絡，并且再一次引發了人們對房地產泡沫的熱議。

潘總表示，這個數字自己是在網上看一張圖表得來的，我特意去查了圖表原始出處，上邊壓根就沒給出數據來源，也不知道是怎么算出來的。

其實，65萬億美元還不是最夸張的，自媒體“大偉看樓市”給出的數字是100萬億美元。他的算法很有意思，連農村房屋也給估了100萬億元，產權性質、價格口徑這些完全不管，純腦補。

照這樣自我放飛的“漫天估價”，中國房地產總市值超過全宇宙也不奇怪。

”剛需買房“是在自欺欺人

其實，潘石屹此番言論之所以受到輿論關注，除了65萬億美元這個巨額數字外，更主要的是，他的這道數學題算下來，中國的房地產總市值竟然超過了美、日、歐的總和。

這樣的說法，很多人當然接受不了，特別是那些“大空頭”們，更是據此判斷，樓市泡沫不破，天理不容。

我注意到，當房價不過兩千元一平時，輿論場上就出現了唱空的聲音。“房價虛高”、“房地產泡沫”的調子，這些年更是一直沒有變過。

一個市場被長期看空，但是買賣旺盛到“日光”、“月光”，不得不以行政調控去限購、限價、限貸。這說明有很大一部分”看空者“是不誠實的——嘴上喊看空，卻用手上的人民幣投了看漲的票。

這樣的人，現實生活中很常見。才在酒席上罵完”房價太高，房價必跌”，五分鐘后聽說新樓盤出來的消息，立馬托關系、找門路，削尖腦袋要擠進“日光盤”的排號大軍，你身邊是不是就有幾個這類朋友？

連一點持幣觀望的耐心都沒有，分明就是假空頭、真多頭嘛。這類人恰恰是輿論界唱空樓市的大多數。

假空頭們還發明了一個概念，叫“剛需買房”，這是典型的自欺欺人之詞。凱恩斯曾明確表示，租房是消費，買房是投資。因為，租房不生產任何資產，滿足的是住房基本需求；而買房則不同，無論買房者的主觀意圖為何，房產就是一種資產，買房就是投資。投資有剛性的嗎？

尤其是最近20多年的中國房產市場，租售比始終低得可憐，房價上漲猛烈的一線城市，這個數字更是長期維持在百分之一、二之間。租金遠遠低于房貸利息。

按照正常經濟理性，出于單純的住房需求，都應該去租房，而不是買房。換言之，買房者都是自覺不自覺地帶有投資意圖，動機都不“純潔”。只不過有的人快速變現，有的人是長期投資，前者成為可鄙的“炒房客”，后者自稱剛需購買者。

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投資旺盛，是中國房地產市場這么多年強有力發展的真實支撐。這一點毋庸置疑。炒房客，乃至炒房團當然是真實存在的。但是，要說這百萬億數量級的房地產市場是靠個人之力炒出來的，實屬天方夜譚。

中國首富圈的許家印、馬云身價也不過三千億左右，誰又能炒起上百萬億這么大的鍋？否認真實投資的支撐，夸大“炒房”對房價攀升的作用，是嚴重的認識偏差。口頭唱空的輿論造勢和用人民幣買漲的真實行為之間的扭曲，是制造認識偏差的源頭。

夸大泡沫的存在，有可能帶來危機

“泡沫”也是唱空樓市的一大主旋律。可是，唱空者連什么是泡沫也未必弄得明白。這次的“65萬億美元超美、日、歐”是想表達泡沫膨脹的意思，但是資產是否泡沫化的關鍵不是總體量，而是金融膨脹。

正是因為看清了這一點，當前國家的調控方向是防范金融的系統性風險，禁止違規資金進入房地產業。

十年前美國次貸危機出問題的兩房、雷曼兄弟公司都不是房地產企業，而是金融機構。上世紀九十年代日本房地產泡沫的崩潰，出問題的也是金融機構。房地產企業哪有資格搞出金融危機？

說到底，房地產泡沫都是源于過度證券化的金融加杠桿，一級貸款從二級市場套現，二級市場再進行證券化包裝銷售，證券再進入銀行抵押系統……兩三層套嵌后杠桿就加上去了，金融市場的風險以幾何級放大。房價一跌，火燒連營，危機爆發。

中國沒有美日那套復雜縱深的金融系統，房地產金融的縱深有限。那么，是不是據此就可以得出結論，中國房地產沒有泡沫呢？張五常老師是這么看的，我則不完全贊同，我的觀點是：泡沫還是有的，問題是泡沫在哪里。

一直以來，我們談房地產時，“一刀切”的大而化之非常嚴重。要么全國房產都是泡沫，要么全國房產沒有泡沫，這樣的表述都是在模糊問題焦點。

在我看來，中國房地產的泡沫恰恰是在看上去房價不高的經濟欠發達地區，這還不能簡單地說是幾線城市，更關鍵性的因素是區位。

同樣是三四線城市，長三角、珠三角城市群的小城鎮就未必有泡沫，有了中心大城市的擠出效應，人家的日子完全可以過得很滋潤。居住的城際分散、度假地產、第二居所都是有效需求，市場價格是有支撐的。

而一些經濟欠發達地區，人口凈流出、人均收入低下。開發商背靠政府項目、政府補貼強行上馬項目就很危險，財政一收緊，政府隱形、顯性的支持無法兌現，資金鏈斷裂是大概率事件。

這類泡沫多不多？應該來講，很有限。這些年調控下來，該倒的早倒了，不倒的也基本消化掉了。加之這類項目的先天條件差，體量不大，多數是地方性企業肇禍，能掀起多大風浪？

與有限的泡沫相比，更值得擔憂的是，夸大泡沫的存在，導致人為干預制造“房地產的冬天”。那不是刺破泡沫，而是制造危機。

“房地產的冬季”不值得期待

不少唱空人士一廂情愿地“希望”：房地產陷入冬天，甚至早死早好。這樣一來，資源就會流向他們心儀的行業，諸如高科技、新能源之類的，于是這些行業欣欣向榮，從此中國經濟健康成長。

遺憾的是，這是不可能的。資金流入房地產行業，不是無端的偏愛，而是其他行業的投資回報太低。遠的也不說了，就說股市吧。喊著“股市已經見底”的股評家那么多，可又有幾個賣了房去抄底的呢？

市場信心從來不是靠嘴炮來支撐的，而是靠負責任的行為來體現的。一廂情愿地認為把房地產業打壓下去，投資就自動會流向其他行業，是計劃經濟的思維，是在違背基本的市場規律。

房地產成為中國經濟的引擎，是九十年代后期經濟發展與分稅制改革引發的政府財政結構變化互動的結果。某種程度上來說，這個引擎確實是“帶病上崗”，但是，拆了舊引擎，卻沒有新引擎去代替，會是理想的結果嗎？由此衍生的一系列問題，波及地方財政、周邊上下游企業，有什么良策去解決呢？ 

如果沒有新的經濟增長點，即使把房地產打趴，也不過是多了一個蕭條的行業。

房地產業積累了大量資金，確實可以靠產業轉型成為助推新的經濟增長點。但是以強行干預盲目地逼迫其轉型，效果可疑。這幾年私營房地產企業轉行蔚然成風，成功了幾家？

轉行不是不可以，但是風險大、周期長，李嘉誠老先生的長江實業轉營高科技，積十余年之功才見成效。許家印的恒大呢？正在給賈老板交學費呢。

市場配置資源不是川劇變臉，手一抹就好了。資金問題最易解決，人才的培育、管理體系的轉換、觀念的轉變無一不需要時間。今天是售樓小姐，明天就干上了人工智能工程師？今天是房產項目經理，明天就帶領遠程醫療的科技團隊？你信嗎？

資源配置不是誰一拍腦袋就可以做成的，要給經濟轉型充分的市場空間，而不是急于求成地擠壓、打壓。經濟發展要靠市場環境的改善，對房地產業、對其他行業都是如此，市場經濟的發展只能靠悉心培育，而不是靠干預和打壓。

張五常老師另一個判斷我很贊成，他說“中國的房價能夠站得穩，主要在于預期將來的高收入上。假如預期改變，房價就會跌得很快。”——對未來收入的預期絕對不會只影響房地產業，而是經濟全局的問題。

最典型的例子是日本，房地產泡沫破裂了，“屌絲”就買得起了嗎？百業蕭條，無人幸免，“房地產的冬季”不值得期待。

總之，對中國房地產業的認識，不能局限于“降低房價”“民生保障”的單一行業領域，而是要著眼經濟全局，著眼于國民收入的提高、營商環境和投資環境的改善。

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