據(jù)知名數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)公開(kāi)結(jié)果顯示，自2017年至2018年上半年，煙臺(tái)商品住宅市場(chǎng)成交均價(jià)9262元/㎡，累計(jì)上漲幅度45%，成交總量累計(jì)上漲37%。在住宅板塊銷售向好的同時(shí)，商辦板塊卻反應(yīng)滯后。2018年上半年，全市辦公板塊（寫(xiě)字樓）成交均價(jià)9634元/㎡。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，辦公類項(xiàng)目成交價(jià)格一般遠(yuǎn)高于住宅項(xiàng)目。究其本因，主要在以下幾點(diǎn)：

1.項(xiàng)目選址一般多集中在市區(qū)中心地帶，土地價(jià)格高；

2.施工工藝較住宅復(fù)雜，形象品質(zhì)高，建安成本高；

3.后期物業(yè)管理、維護(hù)費(fèi)用高；

4.租賃/升值幅度高于住宅，中長(zhǎng)期投資回報(bào)率高。

既然如此，那為什么煙臺(tái)樓市在住宅價(jià)、量齊升的背景下，寫(xiě)字樓市場(chǎng)卻出現(xiàn)明顯倒掛情況？

一、各區(qū)域發(fā)展規(guī)劃不同，商辦需求與供應(yīng)不匹配。

煙臺(tái)市內(nèi)六區(qū)的各自發(fā)展方向有所區(qū)別，部分寫(xiě)字樓項(xiàng)目在立項(xiàng)時(shí)考慮不足，導(dǎo)致“有需求的板塊沒(méi)供應(yīng)，有供應(yīng)的板塊需求不足”的局面時(shí)有發(fā)生。

開(kāi)發(fā)區(qū)主要以重工業(yè)與制造業(yè)為主，企業(yè)一般都將辦公模塊放置于生產(chǎn)場(chǎng)地內(nèi)。少量的辦公需求，則在德勝-長(zhǎng)江路東段商圈內(nèi)被解決。

芝罘區(qū)、萊山區(qū)的辦公氛圍濃厚，商辦市場(chǎng)需求量大。但中心區(qū)域供應(yīng)有限，新項(xiàng)目少，租售價(jià)格昂貴，許多中小企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，只得望而卻步，一方面是有價(jià)無(wú)市，另一方面是一房難尋，寫(xiě)字樓項(xiàng)目的特殊性，讓市場(chǎng)存在尷尬局面。

二、區(qū)域商辦地段相對(duì)穩(wěn)固，新項(xiàng)目溢價(jià)能力弱。

商辦市場(chǎng)較住宅而言，更加強(qiáng)調(diào)坐落于地段優(yōu)越的中心地帶。市區(qū)中心地帶寸土寸金，不對(duì)等的供需結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致有限的土地，只能存納有限的項(xiàng)目。而遠(yuǎn)離中心區(qū)域的商辦項(xiàng)目，則像畫(huà)龍不點(diǎn)睛，喪失了寫(xiě)字樓最根本的訴求---繁華！

這些寫(xiě)字樓項(xiàng)目雖然可以通過(guò)各種營(yíng)銷手段，強(qiáng)行促人氣、推優(yōu)惠，但先天不足的“體質(zhì)”無(wú)法改變，市場(chǎng)認(rèn)可不足，價(jià)值與需求自然大打折扣。

三、項(xiàng)目背景與品牌認(rèn)知，吸引需求的能力呈兩極化。

大開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)上認(rèn)知度高，感召力足，這在寫(xiě)字樓租售時(shí)尤為重要。不論投資或是租賃，大家都認(rèn)可“背靠大樹(shù)好乘涼”的道理。這就導(dǎo)致一些大開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目，在租售時(shí)憑借自身品牌優(yōu)勢(shì)，往往可以克服一些認(rèn)知障礙，事半功倍。進(jìn)而形成良性循環(huán)，即品牌優(yōu)勢(shì)→市場(chǎng)認(rèn)可→租售抗性小，進(jìn)展快→市場(chǎng)追捧→需求變高。

而小開(kāi)發(fā)商因自身實(shí)力、資金回籠要求等原因，可能進(jìn)入惡性循環(huán)，即無(wú)市場(chǎng)認(rèn)知優(yōu)勢(shì)→租售抗性大→資金回籠要求高→降價(jià)打折促銷→“買漲不買跌”心理導(dǎo)致認(rèn)可度降低→需求變低。

四、項(xiàng)目品質(zhì)與物管參差不齊，影響投資客群進(jìn)場(chǎng)熱度

某些項(xiàng)目地段位置優(yōu)越，可因?yàn)樽陨斫ㄖ焚|(zhì)與物管不力，引起業(yè)主和租戶反感。導(dǎo)致項(xiàng)目口碑變差，進(jìn)而出現(xiàn)租售滯緩，越促銷越滯銷的情況，比比皆是。

其實(shí)，煙臺(tái)樓市并非對(duì)商辦寫(xiě)字樓沒(méi)有需求，但符合條件的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目往往早已由新盤變?yōu)槔媳P。房東面臨物業(yè)升值、租價(jià)上漲的局面，怎可能輕易出售？而目前入市的部分在售項(xiàng)目，或多或少的因?yàn)閰^(qū)域發(fā)展訴求、自身地段、開(kāi)發(fā)商背景與品牌、項(xiàng)目自身品質(zhì)與物管等方面的因素，近況不樂(lè)觀。正如前文所述，有需求的地方?jīng)]供應(yīng)，有供應(yīng)的地方需求又不足。

那么難道好的、宜租宜售的寫(xiě)字樓項(xiàng)目真的沒(méi)有嗎？當(dāng)然不是！在此，就為大家推薦一個(gè)優(yōu)質(zhì)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，位于高新區(qū)科技CBD中軸位置的海景商務(wù)寫(xiě)字樓——城發(fā)海科大廈,該區(qū)域作為煙臺(tái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)為數(shù)不多的價(jià)值洼地，商務(wù)價(jià)值強(qiáng)勢(shì)凸顯；不僅如此，入駐企業(yè)還可根據(jù)自身涉及的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，享受區(qū)屬多種扶持政策，助力企業(yè)高效發(fā)展。

（1）國(guó)企城發(fā) 匠心打造。

煙臺(tái)城發(fā)集團(tuán)，煙臺(tái)市政府直屬國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，港城80多個(gè)城市地標(biāo)的締造者，實(shí)力雄厚，項(xiàng)目由清華大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院擔(dān)綱規(guī)劃設(shè)計(jì)，由煙建集團(tuán)承建，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，精工著品。

（2）CBD中軸，繁華匯聚。

占位高新區(qū)科技CBD中軸，緊鄰科技大道，商務(wù)氛圍濃厚；周邊重量級(jí)名企匯聚，資源圈層已然成勢(shì)，借勢(shì)CBD強(qiáng)力發(fā)展平臺(tái)，融匯各方企業(yè)資源，從容應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)云變幻。

（3）海景現(xiàn)房，生態(tài)辦公。

高新區(qū)商務(wù)地標(biāo)，現(xiàn)房實(shí)景呈現(xiàn)，總高111.8米，26層;采用全景玻璃幕墻設(shè)計(jì)，優(yōu)雅現(xiàn)代;北望可縱覽蔚藍(lán)大海，周邊環(huán)布街區(qū)公園、購(gòu)物廣場(chǎng)，讓您盡享舒適、便捷辦公環(huán)境。

(4)政策扶持，高效發(fā)展。

高新區(qū)為支持企業(yè)發(fā)展，先后制定區(qū)屬創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)優(yōu)惠政策、房租減免、代辦工商注冊(cè)、稅務(wù)登記、“無(wú)干擾”發(fā)展環(huán)境等多種扶持政策，助力企業(yè)騰飛發(fā)展。

(5)知名物管，貼心服務(wù)。

項(xiàng)目聘請(qǐng)中國(guó)物業(yè)管理20強(qiáng)——明德物業(yè)，為業(yè)主提供高品質(zhì)、全方位、專業(yè)化的商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)，挑高大堂、高速電梯、智能安防、中央空調(diào)......為業(yè)主提供尊崇商務(wù)體驗(yàn)。

（6）超值價(jià)格，全城租售。

整層建面約700~1600㎡舒闊商務(wù)空間，銷售均價(jià)6708元/㎡，租賃均價(jià)1元/㎡/天，即可輕松擁享;內(nèi)部可自由分割組合，完美匹配企業(yè)辦公需求，成就旗艦級(jí)企業(yè)不凡氣度。

http://www.jxxiezilou.cn/

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