據知名數據機構公開結果顯示，自2017年至2018年上半年，煙臺商品住宅市場成交均價9262元/㎡，累計上漲幅度45%，成交總量累計上漲37%。在住宅板塊銷售向好的同時，商辦板塊卻反應滯后。2018年上半年，全市辦公板塊（寫字樓）成交均價9634元/㎡。
在房地產市場上，辦公類項目成交價格一般遠高于住宅項目。究其本因，主要在以下幾點：
1.項目選址一般多集中在市區中心地帶，土地價格高；
2.施工工藝較住宅復雜，形象品質高，建安成本高；
3.后期物業管理、維護費用高；
4.租賃/升值幅度高于住宅，中長期投資回報率高。
既然如此，那為什么煙臺樓市在住宅價、量齊升的背景下，寫字樓市場卻出現明顯倒掛情況？
一、各區域發展規劃不同，商辦需求與供應不匹配。
煙臺市內六區的各自發展方向有所區別，部分寫字樓項目在立項時考慮不足，導致“有需求的板塊沒供應，有供應的板塊需求不足”的局面時有發生。
開發區主要以重工業與制造業為主，企業一般都將辦公模塊放置于生產場地內。少量的辦公需求，則在德勝-長江路東段商圈內被解決。
芝罘區、萊山區的辦公氛圍濃厚，商辦市場需求量大。但中心區域供應有限，新項目少，租售價格昂貴，許多中小企業經濟實力有限，只得望而卻步，一方面是有價無市，另一方面是一房難尋，寫字樓項目的特殊性，讓市場存在尷尬局面。
二、區域商辦地段相對穩固，新項目溢價能力弱。
商辦市場較住宅而言，更加強調坐落于地段優越的中心地帶。市區中心地帶寸土寸金，不對等的供需結構，導致有限的土地，只能存納有限的項目。而遠離中心區域的商辦項目，則像畫龍不點睛，喪失了寫字樓最根本的訴求---繁華！
這些寫字樓項目雖然可以通過各種營銷手段，強行促人氣、推優惠，但先天不足的“體質”無法改變，市場認可不足，價值與需求自然大打折扣。
三、項目背景與品牌認知，吸引需求的能力呈兩極化。
大開發商在市場上認知度高，感召力足，這在寫字樓租售時尤為重要。不論投資或是租賃，大家都認可“背靠大樹好乘涼”的道理。這就導致一些大開發商的項目，在租售時憑借自身品牌優勢，往往可以克服一些認知障礙，事半功倍。進而形成良性循環，即品牌優勢→市場認可→租售抗性小，進展快→市場追捧→需求變高。
而小開發商因自身實力、資金回籠要求等原因，可能進入惡性循環，即無市場認知優勢→租售抗性大→資金回籠要求高→降價打折促銷→“買漲不買跌”心理導致認可度降低→需求變低。
四、項目品質與物管參差不齊，影響投資客群進場熱度
某些項目地段位置優越，可因為自身建筑品質與物管不力，引起業主和租戶反感。導致項目口碑變差，進而出現租售滯緩，越促銷越滯銷的情況，比比皆是。
其實，煙臺樓市并非對商辦寫字樓沒有需求，但符合條件的優質項目往往早已由新盤變為老盤。房東面臨物業升值、租價上漲的局面，怎可能輕易出售？而目前入市的部分在售項目，或多或少的因為區域發展訴求、自身地段、開發商背景與品牌、項目自身品質與物管等方面的因素，近況不樂觀。正如前文所述，有需求的地方沒供應，有供應的地方需求又不足。
那么難道好的、宜租宜售的寫字樓項目真的沒有嗎？當然不是！在此，就為大家推薦一個優質的寫字樓項目，位于高新區科技CBD中軸位置的海景商務寫字樓——城發海科大廈,該區域作為煙臺寫字樓市場為數不多的價值洼地，商務價值強勢凸顯；不僅如此，入駐企業還可根據自身涉及的業務領域，享受區屬多種扶持政策，助力企業高效發展。
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